不動産業界のコト⑤【任意売却】

2024年05月25日

今回は不動産に関する知識の第⑤弾♪

不動産を売却する方法の一つとして任意売却というものがあります。

今回はそんな「任意売却」についてのお話です。

売却には大きく分けて3種類の方法があります。

・通常売却　・任意売却　・競売

3種類の中で今回は「任意売却」について説明していきます。

・任意売却とは

住宅ローンを組んで物件を購入すると、

対象の不動産に対してお金を貸した金融機関が「抵当権」を設定します。

抵当権は、ローンを完済することで解除できます。
もちろん、完済しなければ、抵当権を解除することはできません。
抵当権が設定されると、ローンが支払われなくなった場合

物件を担保として残債を支払う必要が出てくるのです。

ローンを支払えなくなると物件を売却して、売却益をもとに一括での残債返済が求められるのです。
しかし、中には売却益をもってしても、まとめて返済ができない場合もあります。

「売却してもローンをまとめて返済できないとき」に出てくるのが、「任意売却」です。

売却したとしてもまとめて返済ができない不動産を、

抵当権をもつ金融機関による合意を得たうえで売却する方法です。

またローンの支払いが滞ってしまった場合の売却方法として、

「任意売却」の他に「競売」という方法もあります。

どちらもローンを支払えず、残債を支払うために、不動産を手放すことを意味します。
しかし、「任意売却」と「競売」には大きな違いがあります。

任意売却は、金融機関による合意が必要であるものの、売主自身の判断で売却を行います。
通常売却と変わらない流れを取れるので市場価格と変わりない価格で売却できますが

価格の決定権は金融機関にありますので自分で決めることはできません。

対して競売は、売主の意志とは関係なく、不動産が売りに出されてしまう方法です。
競売は、金融機関から裁判所を通して行われます。
売主がどんなに「手放したくない」と抗議しても聞き入れてもらえる余地はありません。

また、競売では通常の売却活動とは違うルートから入札の形式で売買契約が締結されます。
売却価格も「通常の5割～7割」ほどしか期待できません。

・任意売却の流れ

任意売却の大まかな流れはこのようになります。

1.ローン残高の確認

2.物件の査定

3.債権者に任意売却することへの同意を得る

4.売却活動を開始する

5.売買契約、決済・引き渡し

6.残債の支払い、手続き

ローンの支払いが滞ってしまった際、ほとんどの人が競売ではなく、任意売却にしたいでしょう。

しかし、任意売却はローンの滞納から競売を言い渡されるまでの期間に行わなければいけません。
早期売却ができなければ、競売により入札されてしまう恐れもあります。
とにかく「時間との勝負」になると心得ておく必要があります。

弊社では通常売却だけでなく、任意売却も行っております。

まずはお気軽にお問い合わせ、ご相談ください。

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